Boliglån når ugifte går fra hinanden: Hvem hæfter, og hvad gør I nu?

Kort svar: Boliglån og hæftelse, når ugifte går fra hinanden

Hvis I begge står på boliglånet, hæfter I begge fortsat for hele gælden, selv om den ene flytter ud. Lånet ændrer sig ikke automatisk ved et brud. Den fraflyttende part er først fri, når banken skriftligt har godkendt en ændring, eller når lånet er indfriet, omlagt eller boligen solgt.

Det betyder i praksis, at I skal tage stilling til både jeres lån, jeres ejerskab og jeres interne aftale. Og I skal i den rækkefølge have banken med, få lavet skriftlige aftaler mellem jer og til sidst få ændringerne tinglyst.

Hvad sker der med boliglånet, når ugifte går fra hinanden?

Ved et brud mellem ugifte ændrer boliglånet sig ikke af sig selv. Hvis I begge står på låneaftalen, hæfter I fortsat solidarisk, indtil banken formelt har ændret lånet eller det er betalt ud. En flytning eller mundtlig aftale mellem jer ændrer ikke på bankens krav.

Som ugifte har I ikke automatisk formuefællesskab. Det vil sige, at I hver især ejer det, der står i jeres navn, medmindre I har aftalt andet. Men fælles gæld er fælles ansvar: står I begge på boliglånet, kan banken kræve hele restgælden betalt af hver af jer, hvis betalingerne stopper. Det kaldes solidarisk hæftelse.

En intern aftale om, at den ene fremover betaler ydelsen, eller at den ene skal “have boligen”, ændrer ikke noget over for banken. Banken kigger kun på låneaftalen og på, hvem der står som debitor eller meddebitor. Først når banken har accepteret en ændring, eller lånet er indfriet, slipper den fraflyttende part sit formelle ansvar.

Det afgørende første skridt er derfor at få et overblik: Hvem står på skødet? Hvem står på lånet? Og hvad vil I hver især gerne fremover? Når du har det overblik, er det langt lettere at vælge den rigtige løsning.

Fire hovedveje: Hvad kan I gøre med boligen?

Når ugifte går fra hinanden, ender boligen typisk i én af fire løsninger: I sælger, den ene overtager, I omlægger finansieringen, eller I indfrier lånet. Valget afhænger af jeres økonomi, bankens vurdering og jeres indbyrdes aftale.

Et enkelt beslutningsbillede ser sådan her ud:

• Begge vil ud, eller ingen kan godkendes alene: Salg er ofte det mest realistiske.
• Én vil blive boende og kan sandsynligvis bære lånet: Overtagelse og gældsovertagelse er oplagt at undersøge.
• Boligen er blevet for dyr, eller lånet er uhensigtsmæssigt: En omlægning eller kombination af salg og nyt køb kan være vejen.
• En af jer har mulighed for at indfri gælden: Indfrielse kan give en ren afslutning, men kræver ofte betydelig opsparing eller ny finansiering.

Ved salg skal I forholde jer til friværdi eller restgæld og til, hvordan et eventuelt overskud skal fordeles. Her er det vigtigt at se både på ejerforholdet og på, hvad I har aftalt om indskud og løbende betalinger.

Overvejer den ene at overtage, kræver det, at banken kreditvurderer den person på ny. Kan økonomien ikke bære det, er det sjældent en god idé at presse en løsning igennem, hvor begge fortsat hæfter i årevis. I kan med fordel læse mere om økonomi, budgetter og rådighedsbeløb i vores guides under boligøkonomi og budgetter.

Skøde, lån og intern aftale: Hvad er forskellen?

Skødet viser, hvem der ejer boligen. Låneaftalen viser, hvem der hæfter for gælden. Og en intern aftale viser kun, hvordan I fordeler økonomien mellem jer. De tre ting løser hver sit problem og skal derfor håndteres hver for sig ved et brud.

Skøde er det dokument, der bliver tinglyst i tingbogen. Her står, hvem der ejer ejendommen, og med hvilke ejerandele. Ændringer i skødet, fx at én køber den anden ud, kræver tinglysning hos Tinglysningsretten og udløser tinglysningsafgift.

Låneaftalen er jeres kontrakt med banken eller realkreditinstituttet. Her står, hvem der hæfter for boliglånet. Det kan være den ene, begge eller flere. Ændringer i hæftelsen sker kun, hvis banken accepterer en gældsovertagelse eller en omlægning.

Den interne aftale er det, I aftaler imellem jer om fordeling af udgifter, kompensation, udbetaling, friværdi og lignende. Den kan stå i en mail, et dokument eller i en egentlig samejeoverenskomst. Aftalen er vigtig, når I skal gøre boet op mellem jer, men den binder ikke banken eller andre kreditorer.

En typisk misforståelse er, at hvis den ene bliver slettet fra skødet, er vedkommende også fri af lånet. Sådan er det ikke. Man kan godt komme til at stå i den uheldige situation, at man ikke længere ejer en del af boligen, men stadig hæfter for gælden. Omvendt kan man også stå som ejer på skødet uden at hæfte for boliglånet, hvis kun den anden står på lånet.

Skal I have ændret skødet, kan du læse mere om mulighederne for advokat, skødeservice eller gør-det-selv i vores guide om skøde og tinglysning.

Kan den ene overtage boliglånet alene?

Den ene kan kun overtage boliglånet alene, hvis banken eller realkreditinstituttet accepterer det efter en kreditvurdering. Ellers hæfter begge fortsat, uanset hvad I internt aftaler. Bankens skriftlige accept skal komme, før I ændrer skødet, hvis den fraflyttende part skal frigøres fra hæftelsen.

I praksis foregår det sådan her: Den, der ønsker at blive boende, kontakter banken og beder om at blive vurderet som eneste låntager. Banken ser blandt andet på indtægt, udgifter, anden gæld, eventuel børnebidragspligt og boligens værdi. De vurderer, om der er tilstrækkeligt rådighedsbeløb efter alle faste udgifter.

Hvis banken vurderer, at økonomien kan bære lånet alene, kan de godkende en gældsovertagelse. Det betyder, at den blivende part fremover står som eneste debitor, og den fraflyttende part kan blive formelt frigivet. Det kræver nye eller ændrede lånedokumenter, som banken udarbejder.

Hvis den blivende part kun kan godkendes, hvis lånet ændres, kan løsningen være en omlægning. Det kan for eksempel være at strække løbetiden, ændre afdragsprofilen eller lægge banklån og realkreditlån om, så ydelsen bliver lavere. Banken vil typisk kræve, at løsningen stadig er forsvarlig på længere sigt.

Kommer I til banken velforberedte, øger det chancen for en hurtig afklaring. En praktisk tjekliste til mødet kan være:

• Seneste lønsedler og årsopgørelse
• Budget over faste udgifter, inkl. børnebidrag og eventuel husleje
• Oversigt over anden gæld og forbrugslån
• Seneste restgældsopgørelse på boliglånene
• Oplysninger om ejendomsskat, forsikring og fællesudgifter

Det er vigtigt at forstå, at den anden part ikke ensidigt kan kræve at blive slettet fra lånet. Hvis banken ikke mener, at den blivende part kan bære lånet alene, vil de typisk afslå. I så fald skal I se på andre løsninger, som vi kommer tilbage til om lidt.

Hvad hvis banken siger nej til gældsovertagelse?

Hvis banken siger nej, kan den fraflyttende part normalt ikke bare blive slettet fra lånet. Så skal I typisk se på salg, indfrielse eller en anden finansieringsløsning. Indtil en formel løsning er på plads, hæfter begge fortsat fuldt ud over for banken.

Et realistisk forløb kan se sådan ud:

• Banken afviser, at én kan overtage alene: I må overveje, om det er forsvarligt at blive boende med fælles hæftelse, eller om boligen skal sælges.
• Har I friværdi: Et salg kan indfri lånet og eventuelt give et overskud, som I kan fordele efter ejerforhold og aftaler.
• Har I ingen eller negativ friværdi: I må sammen med banken gennemgå mulighederne for omlægning, midlertidige afdragslempelser eller et kontrolleret salg.

Det kan være fristende at lade den ene blive boende og “se tiden an”, mens begge bliver stående på lånet. Men husk, at det betyder, at den fraflyttende part stadig løber fuld kreditrisiko. Hvis den blivende part senere ikke kan betale, kan banken gå efter den fraflyttende part for hele restgælden.

I nogle situationer kan det derfor være mindre risikabelt at sælge boligen, selv om det er følelsesmæssigt svært. Et salg giver ofte et klart økonomisk punktum, hvor lån indfries, hæftelsen ophører, og et eventuelt overskud kan opgøres. Ved salg skal I typisk have styr på rapporter som tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke, som du kan læse mere om i vores guide til rapporterne ved boligsalg.

Hvis situationen er meget stram, kan det være nødvendigt at få økonomisk rådgivning, eventuelt via gratis eller billig rådgivning, som du kan finde eksempler på i vores artikel om gratis rådgivning. Selvom den handler om byggeri, er flere af rådgivningsstederne også vant til at tale om økonomi og boligvalg.

Hvad koster det at få ændret lån og skøde?

Det koster typisk penge både at få banken til at ændre lånet og at få tinglyst ændringer af skødet. Den største post er ofte tinglysningsafgiften, og derudover kan der komme bankgebyrer og eventuelt honorar til rådgiver. Det samlede beløb afhænger af boligens værdi og hvor kompleks sagen er.

Som udgangspunkt skal du regne med tre typer udgifter:

• Tinglysningsafgift til staten for at tinglyse et nyt skøde og eventuelt nye pant eller lån.
• Bank- og realkreditgebyrer i forbindelse med ændring eller omlægning af lån og eventuel kreditvurdering.
• Rådgivningshonorar hvis I bruger advokat, skødeservice eller anden professionel hjælp til at lave aftaler og dokumenter.

Tinglysningsafgiften består typisk af en fast del og en procentdel af købesummen eller restgælden. Satserne kan blive ændret, så du bør altid tjekke de aktuelle satser på offentlige sider eller spørge din rådgiver, inden du lægger dit endelige budget.

Banker og realkreditinstitutter har ofte et behandlingsgebyr for at ændre i låneaftalen eller omlægge lån. Det kan være alt fra nogle få hundrede kroner til flere tusind, afhængigt af typen af ændring. Er der tale om helt nye lån eller større omlægninger, kan der også være kurstab eller omkostninger til indfrielse af eksisterende lån.

Vælger I at bruge en advokat eller skødeservice til at håndtere skøde, refusionsopgørelse og samejeaftale, vil honoraret typisk ligge i et interval, som du på forhånd kan få oplyst. Vil du forstå forskellen på advokat, skødeservice og gør-det-selv, kan du læse mere i vores gennemgang af valg af skødeløsning.

Hvis den ene har betalt mere: Indskud, afdrag og kompensation

Hvis den ene har betalt mere ind i boligen, betyder det ikke automatisk, at vedkommende får mere ved bruddet. Det afhænger af, hvem der ejer boligen ifølge skødet, hvad I har aftalt, og om man kan dokumentere et økonomisk mellemværende eller et kompensationskrav.

I et simpelt sameje med 50/50 ejerskab er udgangspunktet, at en eventuel friværdi deles lige, medmindre andet er aftalt. Men hvis den ene har betalt hele udbetalingen eller markant mere afdrag over mange år, kan der opstå et krav på udligning eller kompensation. Det kræver typisk dokumentation og ofte juridisk vurdering.

Et illustrativt eksempel kan se sådan ud:

• I køber en bolig for 2.000.000 kr. med 200.000 kr. i udbetaling.
• Person A betaler hele udbetalingen på 200.000 kr., men I ejer 50/50 ifølge skødet.
• Ved brud sælger I boligen og har efter indfrielse af lån 300.000 kr. i friværdi.

Formelt tilhører friværdien jer begge med 150.000 kr. hver, hvis I ejer lige. Men det kan være rimeligt, at A får mere på grund af udbetalingen. Om og hvordan det kan gennemføres, afhænger af jeres aftaler, dokumentation og eventuelle regler om kompensation. Nogle vælger at skrive det direkte ind i en samejeoverenskomst, allerede når de køber boligen.

Det samme kan gælde, hvis den ene gennem længere tid har betalt en større del af afdragene, mens den anden mest har betalt løbende forbrug. Her kan det også være relevant at se på, om der er sket en formueopbygning hos den ene på bekostning af den anden.

Der er ingen standardløsning, og konflikter om indskud og skæv betaling kan blive komplicerede. Har I ikke en klar skriftlig aftale, er det ofte en god idé at få juridisk rådgivning, inden I fordeler et større provenu eller aftaler en udkøbssum.

Hvis I ikke kan blive enige om boligen

Hvis I ikke kan blive enige, er første skridt altid at forsøge at få en skriftlig løsning på plads ved forhandling, gerne med hjælp fra rådgiver. Lykkes det ikke, kan skifteret eller i nogle tilfælde fogedret blive relevante, afhængigt af om der er tale om sameje, flere aktiver eller tvist om selve ejendommen.

Har I kun boligen som fælles aktiv, og er I registreret som samejere, kan en konflikt handle om, hvorvidt boligen skal sælges, og til hvilken pris. I sidste ende kan en domstol beslutte, at ejendommen skal sælges, fx gennem en frivillig auktion, hvis parterne ikke selv kan finde en løsning.

Har I både bolig og andre fælles værdier, kan der være tale om et såkaldt samejebo. I den situation kan skifteretten blive involveret for at hjælpe med at opløse samejet og fordele aktiverne. Det er en mere formel proces, som ofte kræver advokatbistand.

Inden det kommer så langt, kan det være en god investering at få en uafhængig rådgiver til at gennemgå jeres muligheder, både juridisk og økonomisk. Det gælder især, hvis der er børn, stor gæld eller risiko for restgæld ved salg. Du kan finde generelle artikler om regler og ansvar under vores kategori om sikkerhed, miljø og regler.

Praktisk tjekliste: Hvad skal I have styr på nu?

I skal som minimum have styr på tingbogsattest, lånedokumenter, restgældsopgørelse, bankens svar og eventuelt en skriftlig aftale om jeres indbyrdes økonomi. Dokumenterne bruges til at afklare, hvem der ejer boligen, hvem der hæfter for gælden, og om en ændring kan gennemføres.

Et praktisk forløb kan være:

• 1. Få overblik: Hent en tingbogsattest, så du kan se, hvem der er tinglyst som ejer, og hvilke lån og pantebreve der er registreret.
• 2. Saml lånedokumenter: Find jeres låneaftaler for både realkreditlån og banklån, så I ved, hvem der hæfter for hvad.
• 3. Få restgældsopgørelse: Bed banken og realkreditinstituttet om aktuelle restgældsopgørelser, så I ved, hvor stor gælden er.
• 4. Tal med banken: Aftal et møde, hvor I drøfter mulighederne for overtagelse, omlægning eller nødvendigt salg.
• 5. Lav intern aftale: Skriv ned, hvad I er enige om i forhold til bolig, indskud, friværdi og løbende betalinger. Overvej en egentlig samejeoverenskomst, hvis én bliver boende midlertidigt.
• 6. Gennemfør ændringer: Når der er aftale og bankens accept, skal skøde og eventuelle nye lån tinglyses, og afregning mellem jer skal laves.

Hvis I beslutter at sælge boligen, skal I også tage stilling til ejendomsmægler, klargøring af boligen og de rapporter, der skal bruges i et salg. Vores guide til tilstandsrapport, elrapport og energimærke giver et godt overblik over den del.

Står du midt i det lige nu, kan det være rart at have en samlet overordnet indgang til boligkøb, ejerskab og økonomi. Den finder du i vores kategori om boligkøb og husejerskab, hvor du også kan dykke ned i budgetter, lånetyper og typiske faldgruber.

Guiden her kan ikke erstatte konkret juridisk eller økonomisk rådgivning, men den kan hjælpe dig med at stille de rigtige spørgsmål til banken og eventuelle rådgivere, så I kommer mere sikkert igennem bruddet og videre med både bolig og økonomi.