Tinglysning af skøde: Pris, afgift og hvem der betaler

Kort overblik: Hvad koster tinglysning af skøde – og hvem betaler?

Tinglysning af et skøde koster som udgangspunkt en fast afgift på 1.850 kr. plus en variabel afgift på 0,6 % af købesummen eller det relevante beregningsgrundlag. Den variable del rundes op til nærmeste hele hundrede kroner. I en almindelig bolighandel er det som regel køber, der betaler i praksis, men både køber og sælger kan hæfte over for staten, og I kan aftale en anden fordeling i købsaftalen.

Nedenfor gennemgår vi først prisen og konkrete eksempler. Derefter ser vi på, hvem der egentlig hæfter, hvem der typisk betaler, forskellen på skødeafgift og pantafgift, særlige regler ved familiehandel og skilsmisse samt hvad der sker, hvis noget går galt undervejs.

Hvad koster tinglysning af skøde?

Tinglysning af et skøde koster normalt 1.850 kr. i fast afgift plus 0,6 % af købesummen eller det beløb, afgiften efter loven skal beregnes af. Den variable del rundes op til nærmeste hele hundrede kroner, så den samlede tinglysningsafgift på skødet bliver en smule højere end den rene procentberegning.

I de fleste private handler er beregningsgrundlaget ganske enkelt købesummen, som står i købsaftalen. I særlige situationer, fx familiehandel, kan beregningsgrundlaget være et andet (fx offentlig vurdering med en vis regulering). Det vender vi tilbage til i afsnittet om familiehandel.

Her kan du se, hvordan afgiften typisk ser ud ved forskellige købspriser, når købesummen bruges som grundlag:

Læg mærke til, at staten runder den samlede afgift op til nærmeste hele hundrede kroner, når betalingen registreres. I praksis vil du derfor typisk se beløb som fx 13.900 kr. i stedet for 13.850 kr. i eksemplet med 2.000.000 kr. i købesum.

Hvis du er i gang med at lægge et samlet budget for boligkøbet, er det en god idé også at medregne tinglysning af eventuelle lån (pantafgift) og øvrige omkostninger til fx rådgivere og rapporter. Til det kan en mere generel budgetguide om boligøkonomi og budgetter være en hjælp.

Hvem betaler tinglysning af skøde?

I en almindelig bolighandel er det som udgangspunkt køber, der betaler tinglysningsafgiften på skødet. Juridisk kan både køber og sælger dog hæfte for afgiften over for staten, og I kan frit aftale i købsaftalen, om udgiften skal deles eller placeres hos sælger i stedet.

For at undgå forvirring er det nyttigt at skelne mellem tre ting: hvem der hæfter juridisk, hvem der rent praktisk betaler via systemet, og hvordan I fordeler udgiften imellem jer i sidste ende.

Solidarisk hæftelse betyder, at Skattestyrelsen i princippet kan kræve hele beløbet betalt af enten køber eller sælger, hvis der mangler betaling. Den part, der så har betalt for meget i forhold til jeres indbyrdes aftale, må bagefter kræve sin del tilbage fra den anden.

Det er derfor klogt at få skrevet tydeligt i købsaftalen, hvem der ender med at bære udgiften til tinglysningsafgiften, og hvordan den skal håndteres i jeres samlede økonomiske opgør. Hvis du er i tvivl om formuleringerne, kan det være værd at se nærmere på, om du vil bruge advokat eller skødeservice. Du kan læse mere om valget i guiden advokat, skødeservice eller gør det selv.

Skødeafgift kontra pantafgift – hvad er forskellen?

Skødeafgiften (tinglysningsafgift på skøde) betales for at registrere selve ejerskiftet i Tingbogen. Pantafgiften betales for at registrere sikkerheden for et lån, fx et realkreditlån eller et pantebrev. Det er to forskellige tinglysningsudgifter, som ofte optræder i samme boligkøb, men de dækker hver sin del af handlen.

Når du køber bolig, vil du derfor typisk have:

• Skødeafgift – knyttet til ejerskiftet mellem køber og sælger.
• Pantafgift – knyttet til de lån, der tinglyses i ejendommen som sikkerhed.

Skødeafgiften følger som udgangspunkt modellen med 1.850 kr. + 0,6 %. Pantafgift har sin egen beregningsmodel, som afhænger af lånetype og beløb. Den kan hurtigt blive en større post i budgettet end selve skødeafgiften, hvis du optager store lån eller omlægger eksisterende finansiering.

Hvis du fx både køber bolig og får et realkreditlån og måske et familielån med pant i boligen, vil du skulle betale pantafgift af hver enkelt pantsætning. Her kan det være en god idé at læse mere om særlige forhold ved fx familielån med pant i barnets bolig, så du får hele billedet af de tinglysningsudgifter, der følger med finansieringen.

Hvornår og hvordan betales tinglysningsafgiften?

Tinglysningsafgiften betales, når skødet anmeldes i det digitale tinglysningssystem på tinglysning.dk, og betalingen skal gennemføres, før skødet bliver endeligt tinglyst. For de fleste private købere sker det automatisk via den advokat eller skødeservice, der står for berigtigelsen af handlen.

Forløbet kan groft sagt skitseres sådan her:

1. Skødet udarbejdes og underskrives af sælger og køber elektronisk (typisk med MitID).
2. Skødet anmeldes til tinglysning i tinglysning.dk, hvor systemet samtidig beregner tinglysningsafgiften.
3. Afgiften betales digitalt i forbindelse med anmeldelsen, og skødet bliver først endeligt tinglyst, når afgiften er registreret som betalt.

I den almindelige bolighandel vil det typisk være købers rådgiver, der opretter anmeldelsen og sikrer betaling af afgiften. Beløbet afregnes så mellem køber og rådgiver via den samlede afregning for handlen.

For større aktører, fx banker og realkreditinstitutter, findes der en storkundeordning, hvor afgifterne ikke nødvendigvis betales enkeltvis ved hver anmeldelse, men indberettes og afregnes samlet månedligt. Det har normalt ingen betydning for dig som privat boligkøber, men forklarer hvorfor processen kan se lidt anderledes ud, hvis du fx sammenligner skødet med tinglysning af pant til banken.

Særlige regler ved familiehandel og skilsmisse

Ved familiehandel og visse overdragelser i forbindelse med skilsmisse eller bodeling kan tinglysningsafgiften på skødet blive lavere end ved en almindelig handel. Det skyldes, at loven i nogle situationer bruger et andet beregningsgrundlag end den faktiske købesum, og at den variable del i visse bodelinger kan bortfalde. Det kræver dog, at betingelserne er opfyldt og dokumenteret.

Familiehandel

Ved familiehandel handler du typisk mellem nærtstående, fx forældre og børn. Her bruges købesummen ikke altid direkte som grundlag for den variable afgift. En udbredt model er, at beregningsgrundlaget tager udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering, ofte med mulighed for at handle med et vist procentvist nedslag omkring den værdi.

En almindelig tommelfingerregel i praksis er, at man ved visse familieoverdragelser kan tage den offentlige vurdering og regulere den med op til 15 % ned, når man fastsætter prisen. Den konkrete beregning af tinglysningsafgiften afhænger dog af den aktuelle lovgivning, ejendomstype og hvor tæt relationen er. Det er derfor vigtigt ikke bare at antage, at en bestemt “familierabat” altid gælder.

Overvejer du at købe eller sælge bolig inden for familien, er det en god idé at få konkret rådgivning, da både tinglysningsafgift, skat og eventuelle lån kan spille sammen på måder, der hurtigt bliver komplekse. Her kan du med fordel kombinere viden om tinglysning med mere målrettede guides om familielån og pant i bolig.

Skilsmisse og bodeling

Ved skilsmisse og bodeling kan der i nogle tilfælde nøjes med at blive betalt den faste tinglysningsafgift på 1.850 kr., uden den variable procentdel. Det gælder typisk, når en ægtefælle overtager hele boligen fra den anden som led i en formel bodeling, og der foreligger de nødvendige dokumenter, fx en godkendt skilsmisse- eller separationsbevilling.

Der er dog flere detaljer og undtagelser, blandt andet afhængigt af:

• om I er eller har været gift, eller blot samlevende,
• om der er tale om overdragelse mellem ægtefæller under samlivet eller i forbindelse med skilsmisse,
• om der indgår kontant betaling, eller om det alene er en intern fordeling af værdier.

Her er det ekstra vigtigt at få tjekket både jeres juridiske aftaler og de økonomiske konsekvenser, før skødet anmeldes. En fejl kan betydningsfuldt påvirke både afgiften og jeres samlede bodeling. Hvis du står i en skilsmissesituation, vil det ofte være oplagt at inddrage en rådgiver med erfaring i både bolig og familieret i stedet for at ordne skødet helt selv.

Hvis skødet afvises, eller handlen annulleres

Hvis skødet bliver afvist i tinglysningssystemet, skal fejlene typisk rettes, før handlen kan gennemføres. Hvis selve handlen falder til jorden, efter at skødet er anmeldt og afgiften er betalt, kan der i nogle situationer søges om godtgørelse (tilbagebetaling) af dele af afgiften. Det faste grundbeløb på 1.850 kr. refunderes dog som udgangspunkt ikke.

En afvisning opstår typisk, hvis der er fejl eller mangler i anmeldelsen, fx:

• forkerte eller uoverensstemmende oplysninger om parterne,
• fejl i ejendomsnummer eller matrikeloplysninger,
• beløb eller datoer, der ikke stemmer med øvrige dokumenter,
• manglende underskrifter eller dokumentation.

Når skødet afvises, bliver tinglysningen ikke gennemført, før fejlene er rettet, og anmeldelsen sendes ind igen. Det kan forsinke overtagelsen og i værste fald give problemer i forhold til lån og nøgleoverdragelse, hvis tidsplanen er stram. Derfor er det en god idé at lade en rutineret rådgiver kontrollere skødet, især hvis handlen i forvejen er kompliceret.

Bliver handlen helt annulleret, fx fordi en betingelse i købsaftalen ikke opfyldes, kan der i visse tilfælde søges om godtgørelse af den variable del af tinglysningsafgiften. Myndighederne udbetaler eventuel godtgørelse til den registrerede betaler via NemKonto. Her er det vigtigt at være opmærksom på:

• at der skal søges inden for de frister, myndighederne fastsætter,
• at der normalt kræves dokumentation for, at handlen ikke blev gennemført,
• at det faste grundbeløb som udgangspunkt ikke refunderes.

Omvendt kan der også ske efteropkrævning, hvis afgiften oprindeligt er beregnet for lavt i forhold til reglerne. Det kan fx ske, hvis beregningsgrundlaget ændrer sig, eller hvis der er anvendt en forkert sats. Her vil Skattestyrelsen normalt kræve differencen betalt af den eller dem, der hæfter for afgiften.

Hvis du havner i en situation med afvisning, annullering eller tvivl om tilbagebetaling, er det ofte nødvendigt at kontakte Tinglysningsretten eller Skattestyrelsen – og i praksis også en rådgiver, der kan hjælpe med at samle dokumentationen. Bostil har en generel guide til, hvor du kan finde gratis og uvildig rådgivning, som også kan være relevant i den slags sager.

Lovgrundlag og officielle kilder

Reglerne for tinglysningsafgift ved skøde og pant følger Tinglysningsafgiftsloven. For ejerskifte er det især reglerne om fast afgift og variabel afgift, der er centrale, blandt andet i lovens § 4. Når der opstår tvivl, er det altid loven og de officielle vejledninger, der er det egentlige facit.

De vigtigste kilder er:

• Tinglysningsafgiftsloven på Retsinformation, hvor satser og beregningsregler fremgår.
• Den juridiske vejledning fra Skatteforvaltningen, som forklarer praksis omkring beregning, godtgørelse og efteropkrævning.
• Tinglysningsretten og tinglysning.dk, som beskriver den praktiske proces for anmeldelse og tinglysning.

Som privat boligkøber behøver du sjældent selv at læse lovteksten fra ende til anden, men det er nyttigt at vide, at der findes klare regler bag de tal, din rådgiver eller dit pengeinstitut arbejder med. Og står du i en usædvanlig situation – familieoverdragelse, skilsmisse, dødsbo eller lignende – er det en god idé at få en fagperson til at tjekke, at jeres skøde og afgift er beregnet efter de rigtige regler.

Sådan bruger du viden om tinglysningsafgift i dit boligkøb

I praksis handler det om at få tinglysningsafgiften ind i dit samlede overblik over omkostninger ved boligkøb. Skødeafgiften er én brik blandt mange: der er også udgifter til rapporter, rådgivere, flytning og måske istandsættelse. Her kan det være en hjælp at se på en samlet introduktion til boligkøb og husejerskab eller mere målrettede tjeklister til dig som førstegangskøber.

Hvis du har styr på tre ting – hvad afgiften cirka bliver, hvem der reelt betaler den, og hvornår betalingen sker – står du et godt sted, når du forhandler og planlægger økonomien. Resten handler mest om at få skødet udfyldt rigtigt første gang, så du undgår forsinkelser og unødigt rod med afvisninger og efteropkrævninger.